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Allgemeines

Hier beantworten wir Fragen, die häufig im Zusammenhang mit der Neuregelung der Grundsteuer gestellt werden.

Mit der Grundsteuer wird der Grundbesitz, also Grundstücke und Gebäude, besteuert. Sie muss grundsätzlich von allen Eigentümerinnen und Eigentümern von Grundstücken gezahlt werden, unabhängig davon, ob das Grundstück selbst genutzt, vermietet/verpachtet oder gar nicht genutzt wird. Eigentümer, die ihre Grundstücke, Gebäude oder Wohnungen vermieten/verpachten, regeln mit den Mietern oder Pächtern oftmals im Miet- oder Pachtvertrag, dass die Grundsteuer von diesen zu erstatten ist.

Die gesetzliche Grundlage für die Besteuerung ist das Grundsteuergesetz.

Die Grundsteuer wird von jeder Gemeinde für den in ihrem Gebiet liegenden Grundbesitz festgesetzt und erhoben. Es gibt die Grundsteuer A für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und die Grundsteuer B für das Grundvermögen. Grundsteuer A und B unterscheiden sich in der Höhe des sogenannten Hebesatzes. Das ist der anzuwendende Steuersatz, den die Gemeinde festlegt.

Die Grundsteuer ist eine der wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen.

Das Bundesverfassungsgericht erklärte am 10. April 2018 die bisherige Ermittlung der Einheitswerte für verfassungswidrig.

In Sachsen – ebenso wie in den anderen ostdeutschen Ländern – wurden die Einheitswerte bis einschließlich 2024 noch auf Basis der Wertverhältnisse vom 1. Januar 1935 festgestellt. In den westdeutschen Bundesländern basierten sie auf Wertverhältnissen aus dem Jahr 1964.

Diese alten Wertansätze führten nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichts zu nicht gerechtfertigten Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von unbeweglichem Vermögen.

Ende 2019 wurde die gesetzliche Neuregelung für Zwecke der Grundsteuererhebung ab 2025 von Bundestag und Bundesrat verabschiedet. Bis einschließlich 2024 durfte die Grundsteuer noch auf Basis der bisherigen Einheitswerte erhoben werden. Ab dem 1. Januar 2025 ist die Grundsteuer auf Basis der nach dem neuen Recht ermittelten Grundsteuerwerte zu zahlen.

Die Grundsteuer wird ab 2025 nicht mehr bundesweit nach den gleichen Regelungen erhoben. In Sachsen gilt das Bundesrecht mit Ausnahme der Grundsteuermesszahlen im Bereich der Grundsteuer B. Rechtsgrundlagen für die Grundsteuer in Sachsen sind das Bewertungsgesetz, das Grundsteuergesetz und das Sächsische Grundsteuermesszahlengesetz.

Wenn Sie in anderen Bundesländern Grundstücke haben, informieren Sie sich bitte über das dortige Recht. Unter www.grundsteuerreform.de finden Sie Links auf die entsprechenden Länderseiten.

Verfahren

Die Grundsteuer wird in einem 3-stufigen Verfahren bemessen:

Stufe 1 – zuerst berechnet das Finanzamt den Grundsteuerwert (Grundsteuerwertbescheid)

Die Berechnung des Grundsteuerwerts für alle Wohngrundstücke erfolgt im sogenannten Ertragswertverfahren.

Für die Ermittlung des Grundsteuerwerts für Nichtwohngrundstücke (Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke (Wohnnutzung maximal 80 % der Gebäudefläche), Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke) kommt das sogenannte Sachwertverfahren zur Anwendung.

Bei unbebauten Grundstücken wird der Bodenwert angesetzt.

Der land- und forstwirtschaftliche Grundbesitz (Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, wozu auch einzelne land- und forstwirtschaftlich nutzbare Flächen zählen, die ungenutzt, selbstgenutzt oder verpachtet sind) wird im sogenannten Ertragswertverfahren bewertet. Ab 2025 hat der Eigentümer - und nicht wie bis 2024 der Nutzer - die Grundsteuer zu zahlen.

Stufe 2 – anschließend ermittelt das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag (Grundsteuermessbescheid), indem es den Grundsteuerwert mit der gesetzlich festgeschriebenen Grundsteuermesszahl multipliziert.

Stufe 3 – zuletzt setzt die Gemeinde die jährlich zu zahlende Grundsteuer fest. Dazu multipliziert diese den Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz der Gemeinde.

Berücksichtigung von Änderungen

Tatsächliche Änderungen, die das Grundstück bzw. den Betrieb der Land- und Forstwirtschaft betreffen, können zur Änderung des Grundsteuerwertbescheids/Grundsteuermessbescheids (Finanzamt) und in der Folge zur Änderung des Grundsteuerbescheids (Gemeinde) führen.

Diese Änderungen sind dem Finanzamt anzuzeigen.

Ist ein Grundstück bzw. ein Betrieb der Land- und Forstwirtschaft erstmals zu bewerten, wird ein Grundsteuerwertbescheid/Grundsteuermessbescheid (Finanzamt) und in der Folge ein Grundsteuerbescheid (Gemeinde) neu erlassen.

Fällt ein bewertetes Grundstück bzw. ein bewerteter Betrieb der Land- und Forstwirtschaft weg bzw. wird ein Grundstück/Betrieb der Land- und Forstwirtschaft der Besteuerung nicht mehr zugrunde gelegt, wird der Grundsteuerwertbescheid/Grundsteuermessbescheid (Finanzamt) und in der Folge der Grundsteuerbescheid (Gemeinde) aufgehoben.

Neubewertung auf den 1. Januar 2022

Für die erforderliche Neubewertung aller wirtschaftlichen Einheiten (Grundstücke bzw. Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) mussten die Eigentümer eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (kurz: Feststellungserklärung) bis zum 31. Januar 2023 beim zuständigen Finanzamt abgeben. Bei Erbbaurechten war der Erbbauberechtigte zur Erklärungsabgabe verpflichtet, wenn das Erbbaurechtsgrundstück nicht einen Betrieb der Land- und Forstwirtschaft bzw. Teil eines solchen darstellte. Bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden (z. B. Garagen und Gartenlauben) war der Eigentümer des Grund und Bodens zur Abgabe der Feststellungserklärung verpflichtet.

Bei einer Feststellungserklärung auf den 1. Januar 2022 (Bewertungsstichtag) kommt es auf die Verhältnisse an diesem Tag an. Daher mussten alle, die an diesem Tag Eigentümer eines Grundstücks/Betriebs der Land- und Forstwirtschaft waren oder ein Grundstück als Erbbauberechtigter nutzten, eine Feststellungserklärung abgeben. Das galt auch dann, wenn der Grundbesitz nach dem Stichtag übertragen wurde. Ist der Eigentümer nach dem 1. Januar 2022 verstorben, war die Erklärung von den Erben abzugeben.

Bei Nichtabgabe der Feststellungserklärung wurden bzw. werden die Besteuerungsgrundlagen geschätzt. Wurde bislang keine Feststellungserklärung abgegeben, besteht die Pflicht zur Abgabe auch nach Ablauf der Frist weiterhin; die Abgabe der Feststellungserklärung ist daher umgehend nachzuholen.

Wegen Nichtabgabe oder verspäteter Abgabe von Feststellungserklärungen ist die Festsetzung eines Verspätungszuschlags möglich. Die Höhe des Verspätungszuschlags ist maßgeblich von der Dauer der Fristüberschreitung abhängig.

Änderungen an Grundstücken und Betrieben der Land- und Forstwirtschaft

Bei eingetretenen Änderungen sind die gesetzlich geregelten Anzeigepflichten zu beachten. Besteht eine entsprechende Anzeigepflicht, ist eine Grundsteueränderungsanzeige beim zuständigen Finanzamt - unaufgefordert - abzugeben.

Das Finanzamt kann Eigentümer auch von Amts wegen zur Abgabe einer Feststellungserklärung auf einen Bewertungsstichtag nach dem 1. Januar 2022 auffordern.

Bei Abgabe einer Feststellungserklärung

Wichtiger Hinweis: Bewertungsstichtag beachten!

Für eine Feststellungserklärung kommt es auf die Verhältnisse am sogenannten Bewertungsstichtag an. Der Bewertungsstichtag ist stets der 1. Januar eines Jahres. Für die Feststellung, die alle Grundstücke betrifft (sogenannte Hauptfeststellung) ist es der 1. Januar 2022, für eine Feststellung, die durch eine Änderung nach diesem Stichtag veranlasst ist, ist es der jeweilige 1. Januar nach der Änderung.

Bitte verwenden Sie in Ihrer Feststellungserklärung das Aktenzeichen (17-stellig ohne Schrägstriche) vom letzten Schreiben, Bescheid o. Ä. vom Finanzamt für diesen Grundbesitz.

In der Erklärung müssen alle Eigentümer benannt werden. Dabei sind neben dem Namen, dem Geburtsdatum und der Adresse auch die Steuernummer und die Identifikationsnummer mitzuteilen.

Bitte machen Sie zu Ihrem Grundbesitz folgende Angaben, bezogen auf den Bewertungsstichtag:

  • Eigentümer von nicht bebauten Grundstücken geben die Lage des Grundstücks, einzelne Grundbuchdaten (Grundbuchblatt, Gemarkung, Flurstücksnummer), die Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert an.
     
  • Eigentümer von Wohngrundstücken geben die Lage des Grundstücks, einzelne Grundbuchdaten (Grundbuchblatt, Gemarkung, Flurstücksnummer), die Grundstücksfläche, den Bodenrichtwert, die Wohnfläche, die Immobilienart (z. B. Ein- oder Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung), die Anzahl der (Tief-)Garagenstellplätze und das Baujahr des Gebäudes an. Ggf. sind das Jahr der Kernsanierung oder der Abbruchverpflichtung anzugeben.
     
  • Eigentümer von Nichtwohngrundstücken (Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke (Wohnnutzung maximal 80% der Gebäudefläche), Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke)  geben die Lage des Grundstücks, einzelne Grundbuchdaten (Grundbuchblatt, Gemarkung, Flurstücksnummer), die Grundstücksfläche, den Bodenrichtwert, die Immobilienart (z. B. Geschäftsgrundstück oder gemischt genutztes Grundstück), die Gebäudeart(en), die Bruttogrundfläche des Gebäudes/der Gebäude sowie das Baujahr an. Ggf. sind das Jahr der Kernsanierung oder der Abbruchverpflichtung zu erklären.
     
  • Eigentümer von land- und forstwirtschaftlichem Grundbesitz geben die Lage des Betriebs bzw. die Adresse des Grundstücks, einzelne Grundbuchdaten (Grundbuchblatt, Gemarkung, Flurstücksnummer/n), Grundstücksfläche/n, die Fläche der jeweiligen Nutzung, die Nutzungsart (z. B. landwirtschaftlich, forstwirtschaftlich, Weinbau etc.), die Bruttogrundfläche der Wirtschaftsgebäude sowie u. a. bei landwirtschaftlicher Nutzung die Ertragsmesszahl an. Gegebenenfalls sind auch Angaben zum Tierbestand und bei Fischzucht in fließenden Gewässern die Durchflussmenge des Gewässers erforderlich.

Bei Abgabe einer Grundsteueränderungsanzeige

Sollten sich Änderungen am Grundstück bzw. Betrieb der Land- und Forstwirtschaft ergeben haben, besteht die Verpflichtung zur Abgabe einer Änderungsanzeige. In der Änderungsanzeige ist die Änderung darzustellen und der zutreffende Bewertungsstichtag (1. Januar des Jahres, das auf die Änderung folgt) und die Art der Änderung anzugeben.

Eine Verpflichtung zur Abgabe einer Änderungsanzeige besteht auch, wenn ein neu zu bewertendes Grundstück bzw. ein neu zu bewertender Betrieb der Land- und Forstwirtschaft entsteht, etwa durch Teilung eines bisherigen Grundstücks.

Das aktuelle Aktenzeichen (17-stellig ohne Schrägstriche) finden Sie auf dem letzten Schreiben, Bescheid o. Ä. vom Finanzamt für Ihren Grundbesitz.

Die Identifikationsnummer des Eigentümers (natürliche Person) finden Sie beispielsweise auf der schriftlichen Mitteilung des Bundeszentralamts für Steuern. In der Regel ist die Identifikationsnummer auch im Einkommensteuerbescheid oder auf der Lohnsteuerbescheinigung abgedruckt.

Die Steuernummer des Eigentümers (diese ist nicht identisch mit dem 17-stelligen Aktenzeichen) ist beispielsweise aus dem letzten Einkommen- oder Körperschaftsteuerbescheid ersichtlich.

In Ihrem Grundbuchauszug finden Sie die Lage des Grundstücks/Betriebs der Land- und Forstwirtschaft, das Grundbuchblatt, die Gemarkung, die Flurstücksnummer sowie die Grundstücksfläche. Die Angaben zur Lage des Grundstücks/Betriebs der Land- und Forstwirtschaft, Gemarkung, Flurstücksnummer und Grundstücksfläche sind auch im kostenfrei zugänglichen Grundsteuerportal Sachsen (Flurstücksinformationen) zu finden, das immer zum 1. Januar fortgeschrieben wird. Bitte nutzen Sie dasjenige Grundsteuerportal, dessen Jahreszahl dem Bewertungsstichtag entspricht, für den Sie eine Grundsteueränderungsanzeige oder Feststellungserklärung erstellen.

Bei Grundstücken des Grundvermögens:

  • Den Bodenrichtwert können Sie ebenfalls im Grundsteuerportal Sachsen (Flurstücksinformationen) recherchieren.
  • Angaben zu den Wohn- und Nutzflächen bzw. zur Bruttogrundfläche und zur Anzahl der (Tief-)Garagenstellplätze finden Sie z. B. in Ihren Bauunterlagen oder dem Mietvertrag.
  • Angaben zum Baujahr und ggf. dem Jahr der Kernsanierung finden Sie in Ihren Bauunterlagen. Das Jahr einer Abbruchverpflichtung ist z. B. im entsprechenden Bescheid genannt.

Bei land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen:

  • Für den Fall, dass Sie land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen verpachten und Ihnen die konkrete Art der Nutzung der Flächen durch den Pächter nicht bekannt ist, setzen Sie sich bitte mit Ihrem Pächter in Verbindung und bitten diesen um entsprechende Information.
  • Die Bruttogrundfläche der Wirtschaftsgebäude finden Sie z. B. in Ihren Bauunterlagen oder ggf. im Pachtvertrag.
  • Die Ertragsmesszahl können Sie im Grundsteuerportal Sachsen (Flurstücksinformationen) recherchieren. Bitte nutzen Sie das Grundsteuerportal, dessen Jahreszahl dem Bewertungsstichtag entspricht, für den Sie eine Grundsteueränderungsanzeige oder Feststellungserklärung erstellen.
  • Die Durchflussmenge, die Sie nur bei Fischzucht in fließenden Gewässern benötigen, können Sie bei der zuständigen Wasserbehörde erfragen.

Für ein Grundstück/einen Betrieb der Land- und Forstwirtschaft sollte nur eine Grundsteueränderungsanzeige oder Feststellungserklärung abgegeben werden. Wenn Sie Miteigentümer des Grundstücks/Betriebs der Land- und Forstwirtschaft sind (sogenannte Bruchteilsgemeinschaft), stimmen Sie sich mit den anderen Miteigentümern wegen der Grundsteueränderungsanzeige oder Feststellungserklärung ab und teilen uns die weiteren Miteigentümer im Rahmen der Feststellungserklärung mit. Bitte bestimmen Sie möglichst einen gemeinsamen Empfangsbevollmächtigten für den Schriftverkehr mit dem Finanzamt.

Steht das Grundstück/der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft im Alleineigentum einer Erbengemeinschaft, einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder einer Personengesellschaft, ist die Anzeige oder Feststellungserklärung durch die Gemeinschaft/Gesellschaft abzugeben, denn diese ist Alleineigentümerin. Alle Mitglieder/Gesellschafter haben die steuerlichen Pflichten der Gemeinschaft/Gesellschaft zu erfüllen. Da für ein Grundstück/einen Betrieb der Land- und Forstwirtschaft nur eine Grundsteueränderungsanzeige oder Feststellungserklärung abgegeben werden sollte, stimmen Sie sich daher bitte mit den anderen Mitgliedern/Gesellschaftern wegen der Grundsteueränderungsanzeige oder Feststellungserklärung ab. Neben der Gemeinschaft/Gesellschaft sind im Rahmen der Feststellungserklärung auch die Mitglieder/Gesellschafter mitzuteilen.

Hilfe bei der Erstellung der Grundsteueränderungsanzeige oder Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts dürfen die in § 3 Steuerberatungsgesetz (StBerG) aufgeführten Personen (z. B. Steuerberater, Rechtsanwälte) und Gesellschaften leisten.

Außerdem dürfen Angehörige bei der Erstellung der Grundsteueränderungsanzeige oder Feststellungserklärung unentgeltlich helfen. Dies schließt die Nutzung des ELSTER-Benutzerkontos eines Angehörigen ein.

Auch Grundstücks- und Hausverwaltungen sind nach § 4 Nr. 4 StBerG befugt, bezüglich der von ihnen verwalteten Objekte bei den Grundsteueränderungsanzeigen oder Feststellungserklärungen Hilfe in Steuersachen zu leisten.

Die Befugnis der Lohnsteuerhilfevereine nach § 4 Nr. 11 StBerG umfasst hingegen keine Hilfeleistung in Grundsteuersachen, eine Beratung ist nicht zulässig.

Im Zusammenhang mit der Umsetzung der Grundsteuerreform wurde an die Gemeinden appelliert, die Grundsteuerreform insgesamt aufkommensneutral umzusetzen. Das bedeutet, dass die Gemeinde im Jahr 2025 im Vergleich zum Jahr 2024 von allen Grundstückseigentümern zusammen weder weniger noch mehr Einnahmen aus der Grundsteuer erzielt. Viele Gemeinden haben ihre Hebesätze mit dem Ziel einer aufkommensneutralen Umsetzung der Reform entsprechend festgelegt.

Aufkommensneutralität bedeutet jedoch nicht, dass die Grundsteuer für jedes einzelne Grundstück gleich bleibt. Das Bundesverfassungsgericht hatte geurteilt, dass die bisherige Bewertung für Grundsteuerzwecke – diese beruhte auf den Werten von 1935 – ungerecht war und neu erfolgen muss.

Aufgrund der Verwendung aktueller Werte kommt es zwangsläufig zu Verschiebungen der Grundsteuerbelastung für die einzelnen Grundstücke innerhalb einer Gemeinde. Für einige Grundstücke wird mehr Grundsteuer fällig, für andere weniger. Damit geht auch eine Änderung der individuellen Grundsteuer für jeden Eigentümer einher.

Die Ermittlung der Grundsteuerwerte ist ein Massenverfahren. Es kommen daher pauschalierte Ansätze zur Anwendung, die individuelle Grundstücksmerkmale nicht berücksichtigen. Die steuerliche Bewertung des Grundbesitzes ist nicht mit einer Verkehrswertermittlung gleichzusetzen.

In § 220 Abs. 2 Bewertungsgesetz ist jedoch vorgesehen, dass der (niedrigere) Verkehrswert als Grundsteuerwert anzusetzen ist, wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass der ermittelte Grundsteuerwert erheblich vom Verkehrswert im Feststellungszeitpunkt abweicht. Davon ist auszugehen, wenn der Grundsteuerwert den nachgewiesenen Verkehrswert um mindestens 40 Prozent übersteigt. Was beim Nachweis des niedrigeren Wertes zu beachten ist, wird im nachfolgenden Merkblatt näher erläutert:

Zum Thema »Einspruch gegen einen Bescheid/die Bescheide zur neuen Grundsteuer« erhalten Sie unter Einspruch weitere Informationen.

Außerdem gelten für die Finanzämter folgende Verwaltungsanweisungen:

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