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Allgemeines

Hier beantworten wir Fragen, die häufig im Zusammenhang mit der Neuregelung der Grundsteuer gestellt werden.

Mit der Grundsteuer wird der Grundbesitz, also Grundstücke und Gebäude, besteuert. Sie muss grundsätzlich von allen Eigentümerinnen und Eigentümern von Grundstücken gezahlt werden, unabhängig davon, ob das Grundstück selbst genutzt, vermietet / verpachtet oder gar nicht genutzt wird. Eigentümer, die ihre Grundstücke, Gebäude oder Wohnungen vermieten / verpachten, können die Grundsteuer in der Regel über die Betriebskosten auf die Mieter umlegen.

Die gesetzliche Grundlage für die Besteuerung ist das Grundsteuergesetz.

Die Grundsteuer wird von jeder Gemeinde für den in ihrem Gebiet liegenden Grundbesitz festgesetzt und erhoben. Es gibt die Grundsteuer A für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und die Grundsteuer B für das Grundvermögen. Zum Grundvermögen zählt vor allem das Eigentum an Grund und Boden, ggf. einschließlich Gebäude. Grundsteuer A und B unterscheiden sich in der Höhe des sog. Hebesatzes. Das ist der anzuwendende Steuersatz, den die Gemeinde festlegt.

Die Grundsteuer ist mit einem jährlichen Aufkommen von rund 15 Mrd. Euro in Deutschland eine der wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen. In Sachsen belief sich das Grundsteueraufkommen 2020 auf rund 523 Mio. Euro. Insgesamt unterliegen in Sachsen ca. 2,5 Mio. Besteuerungsobjekte (sog. wirtschaftliche Einheiten) der Bewertung für Zwecke der Grundsteuer (bundesweit ca. 36 Mio. wirtschaftliche Einheiten).

Die Grundsteuer wird in einem 3-stufigen Verfahren berechnet.

Stufe 1

Zuerst berechnet das Finanzamt den Einheitswert für den Grundbesitz. Dieser wird von dem Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich sich der Grundbesitz befindet, ermittelt. Der Berechnung der Einheitswerte liegen derzeit in den westdeutschen Bundesländern die Wertverhältnisse aus dem Jahr 1964 und in den ostdeutschen Bundesländern die Wertverhältnisse aus dem Jahr 1935 zugrunde.

Stufe 2

Anschließend wird der Grundsteuermessbetrag ermittelt. Dazu multipliziert das Finanzamt den Einheitswert mit einem gesetzlich festgelegten Faktor, der Steuermesszahl. Sowohl der Einheitswert als auch der Grundsteuermessbetrag werden dem Grundstückseigentümer durch Steuerbescheid bekanntgegeben. Darüber hinaus übersendet das Finanzamt den Bescheid über den Grundsteuermessbetrag auch der Gemeinde, in der das Grundstück liegt.

Stufe 3

Zuletzt wird durch die Gemeinde die jährlich zu zahlende Grundsteuer festgesetzt. Hierzu multipliziert die Gemeinde den vom Finanzamt festgesetzten Grundsteuermessbetrag mit dem von ihrem Stadt- oder Gemeinderat beschlossenen Hebesatz und setzt die zu zahlende Grundsteuer durch den Grundsteuerbescheid fest.

Das Bundesverfassungsgericht erklärte am 10. April 2018 die bisherige Ermittlung der Einheitswerte für verfassungswidrig.

In Sachsen – ebenso wie in den anderen ostdeutschen Ländern – werden die Einheitswerte derzeit noch auf Basis der Wertverhältnisse vom 1. Januar 1935 festgestellt. In den westdeutschen Bundesländern basieren sie auf Wertverhältnissen aus dem Jahr 1964.

Diese alten Wertansätze führen nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichts zu nicht gerechtfertigten Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von unbeweglichem Vermögen.

Ende 2019 wurde die gesetzliche Neuregelung für Zwecke der Grundsteuererhebung ab 2025 von Bundestag und Bundesrat verabschiedet. Bis dahin darf die Grundsteuer noch auf Basis der bisherigen Einheitswerte erhoben werden. Ab dem 1. Januar 2025 ist die Grundsteuer dann auf Basis der nach dem neuen Recht ermittelten Grundsteuerwerte zu zahlen.

Die Grundsteuer wird künftig nicht mehr bundesweit nach den gleichen Regelungen erhoben. In Sachsen gilt das Bundesrecht mit Ausnahme der Grundsteuermesszahlen im Bereich der Grundsteuer B. Rechtsgrundlagen für die Grundsteuer in Sachsen sind das Bewertungsgesetz, das Grundsteuergesetz und das Sächsische Grundsteuermesszahlengesetz.

Wenn Sie in anderen Bundesländern Grundstücke haben, informieren Sie sich bitte über das dortige Recht. Unter www.grundsteuerreform.de finden Sie Links auf die entsprechenden Länderseiten.

Aufgrund der Grundsteuerreform sind alle Grundstücke und Betriebe der Land- und Forstwirtschaft auf den 1. Januar 2022 neu zu bewerten. Dabei wird das 3-stufige Verfahren – Ermittlung Einheitswert/Grundsteuerwert (Finanzamt), Festsetzung Grundsteuermessbetrag (Finanzamt), Festsetzung Grundsteuer (Gemeinde) – beibehalten.

Die Berechnung des Grundsteuerwerts für alle Wohngrundstücke erfolgt künftig im sog. Ertragswertverfahren.

Für die Ermittlung des Grundsteuerwerts für Grundstücke, die nicht zu mehr als 80% zu Wohnzwecken dienen, kommt das sog. Sachwertverfahren zur Anwendung.

Bei land- und forstwirtschaftlichem Grundbesitz ändert sich, wer die Grundsteuer zu zahlen hat. Während bislang der Nutzer verpflichtet war, ist es künftig der Eigentümer. Die Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (dazu können auch einzelne verpachtete Grundstücke zählen) werden im sog. Ertragswertverfahren bewertet. Die notwendigen Angaben sind vom Eigentümer (und nicht mehr vom Nutzer) zu erklären. Für den Fall, dass der Eigentümer die land- und forstwirtschaftlichen Flächen nicht selbst bewirtschaftet, erfragt er evtl. nicht bekannte Angaben beim Pächter der Flächen.

Die auf den neuen Grundsteuerwerten basierende Grundsteuer ist erstmalig ab dem 1. Januar 2025 zu zahlen. Bis dahin sind die Zahlungen wie in der letzten Festsetzung angegeben zu leisten.

Die »neue« Grundsteuer ist ab dem Jahr 2025 zu zahlen. Bis dahin wird die Grundsteuer auf Basis der bisherigen Grundlagen weiter erhoben. Für das land- und forstwirtschaftliche Vermögen gilt bis dahin die Besteuerung  der Nutzungseinheit fort.

Für die erforderliche Neubewertung aller wirtschaftlichen Einheiten (Grundstücke bzw. Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) müssen die Eigentümer zwischen dem 1. Juli und dem 31. Oktober 2022 elektronisch eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (kurz: Feststellungserklärung) beim zuständigen Finanzamt abgeben. Bei Erbbaurechten ist die oder der Erbbauberechtigte zur Erklärungsabgabe verpflichtet.

Auch wenn angestrebt ist, die Reform insgesamt aufkommensneutral auszugestalten, so dass die Gesamtheit der Steuerzahlerinnen und Steuerzahler nicht mehr oder weniger Grundsteuer zahlt, werden sich die individuellen Steuerzahlungen verändern. Einige werden mehr Grundsteuer bezahlen müssen, andere weniger. Das ist die zwingende Folge der vom Bundesverfassungsgericht geforderten Neuregelung und – angesichts der aktuellen Ungerechtigkeiten aufgrund der großen Bewertungsunterschiede durch das Abstellen auf veraltete Werte – unvermeidbar.

Wie sich die Grundsteuerzahlungen einzelner Eigentümer verändern werden, lässt sich nicht pauschal beantworten, insbesondere weil die Entwicklung der Grundstückswerte regional stark voneinander abweicht – sowohl innerhalb von Sachsen als auch innerhalb der Städte und Gemeinden.

Das Finanzamt kann im konkreten Einzelfall keine Auskunft über die Höhe der zukünftig zu zahlenden Grundsteuer geben, da insbesondere die Hebesätze, die von den Städten und Gemeinden festzulegen sind, noch nicht feststehen.

Wichtiger Hinweis: Der gesetzlich festgelegte Bewertungsstichtag ist der 1. Januar 2022, es kommt also auf die Verhältnisse an diesem Tag an. Daher müssen alle, die an diesem Tag Eigentümerin oder Eigentümer eines Grundstücks waren oder ein Grundstück als Erbbauberechtigte nutzten, eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (kurz: Feststellungserklärung) abgeben. Das gilt auch dann, wenn das Grundstück bis zur Erklärungsabgabe an eine andere Person verkauft oder verschenkt wurde. Ist der Grundstückseigentümer oder die Grundstückseigentümerin nach dem 1. Januar 2022 verstorben, ist die Erklärung von den Erben abzugeben.

Bitte machen Sie zu Ihrem Grundstück folgende Angaben:

  • Eigentümer von nicht bebauten Grundstücken geben die Lage des Grundstücks, einzelne Grundbuchdaten (Grundbuchblatt, Gemarkung, Flurstücksnummer), die Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert an.
     
  • Eigentümer von Wohngrundstücken geben die Lage des Grundstücks, einzelne Grundbuchdaten (Grundbuchblatt, Gemarkung, Flurstücksnummer), die Grundstücksfläche, den Bodenrichtwert, die Wohnfläche, die Immobilienart (z. B. Ein- oder Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung), die Anzahl der (Tief-)Garagenstellplätze und das Baujahr des Gebäudes an. Ggf. sind das Jahr der Kernsanierung oder der Abbruchverpflichtung anzugeben.
     
  • Eigentümer von Grundstücken, die nicht zu mehr als 80% zu Wohnzwecken dienen, geben die Lage des Grundstücks, einzelne Grundbuchdaten (Grundbuchblatt, Gemarkung, Flurstücksnummer), die Grundstücksfläche, den Bodenrichtwert, die Immobilienart (z. B. Geschäftsgrundstück oder gemischt genutztes Grundstück), die Gebäudeart(en), die Bruttogrundfläche des Gebäudes / der Gebäude sowie das Baujahr an. Ggf. sind das Jahr der Kernsanierung oder der Abbruchverpflichtung zu erklären.
     
  • Eigentümer von land- und forstwirtschaftlichem Grundbesitz geben die Lage des Betriebs bzw. die Adresse des Grundstücks, einzelne Grundbuchdaten (Grundbuchblatt, Gemarkung, Flurstücksnummer/n), Grundstücksfläche/n, die Fläche der jeweiligen Nutzung, die Nutzungsart (z. B. landwirtschaftlich, forstwirtschaftlich, Weinbau etc.), die Bruttogrundfläche der Wirtschaftsgebäude sowie u. a. bei landwirtschaftlicher Nutzung die Ertragsmesszahl an. Gegebenenfalls sind auch Angaben zum Tierbestand und bei Fischzucht in fließenden Gewässern die Durchflussmenge des Gewässers erforderlich.

Sollten sich nach dem Stichtag Änderungen ergeben haben (z. B. durch einen Neubau oder Abriss), ist es wichtig, dass Sie - neben der Erklärung der Verhältnisse zum Stichtag - eine Änderungsanzeige abgeben.

Die Eigentümer oder Erbbauberechtigten geben zwischen dem 1. Juli 2022 und dem 31. Oktober 2022 elektronisch eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (kurz: Feststellungserklärung) beim zuständigen Finanzamt ab. Weitere Informationen, insbesondere was Sie jetzt schon tun können, erfahren Sie unter »Sie sind…«.

Auf der Grundlage der abgegebenen Feststellungserklärung ermittelt das Finanzamt den Grundsteuerwert und den Grundsteuermessbetrag. Nach Vorliegen der neuen Grundsteuermessbeträge werden die sächsischen Gemeinden prüfen, ob sie ihre Hebesätze anpassen müssen. Anschließend werden sie die neuen Grundsteuerbescheide versenden. Die neu berechnete Grundsteuer ist dann ab dem 1. Januar 2025 zu zahlen.

Außerdem gelten für die Finanzämter folgende Verwaltungsanweisungen:

Die Gebäude- und Wohnungszählung im Rahmen des Zensus 2022 hat nichts mit der Neubewertung aller Grundstücke bzw. Betriebe der Land- und Forstwirtschaft zur Umsetzung der Grundsteuerreform zu tun. Beide Erhebungen laufen unabhängig voneinander. Die Übermittlung von Angaben zu Gebäuden und Wohnungen an das Statistische Landesamt entbindet Sie daher nicht von der Pflicht, eine Steuererklärung für Grundsteuerzwecke beim Finanzamt einzureichen.

Mit dem Zensus 2022 werden neben Daten zur Bevölkerung und deren Erwerbssituation auch Angaben zur Wohnsituation der Menschen erhoben. Dazu werden Eigentümern und Verwaltern von Gebäuden mit Wohnraum unter anderem Fragen zu Gebäudeart, Baujahr, Fläche der Wohnung, Anzahl der Räume, Ausstattung und Nutzungsart der Wohnung gestellt. Nähere Informationen finden Sie dazu auch unter Gebäude- und Wohnungszählung.

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